Theo Tìm hiểu của bà Khanh Nguyễn, Giám đốc bộ phận thị phần vốn tại Việt Nam của doanh nghiệp JLL, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2018 tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch M&A đạt mức kỷ lục. Hàng trăm triệu đô la đang chờ được đổ vào thị trường ở số đông các tầng lớp như Công trình khu dân cư, văn phòng, bán sỉ, khách sạn và công nghiệp. Những nhà đầu tư (NĐT) ngoại tới trong khoảng nhiều nước như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, đặc thù số lượng những tập đoàn trong khoảng Trung Quốc ngày càng nâng cao.
| các nhà đầu tư đổ tiền vào thị phần BĐS Việt Nam cốt yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, sở hữu số lượng các tập đoàn trong khoảng Trung Quốc ngày càng tăng. (Ảnh minh họa) |
Nhờ vào nền kinh tế ổn định, cấu trúc dân số trẻ sở hữu tầng lớp trung lưu gia nâng cao mạnh mẽ và tiềm lực tăng trưởng tài chính, thị trường BĐS Việt Nam không ngừng quyến rũ những NĐT nước ngoài. Phần lớn nhu cầu đến từ phổ thông mục đích đầu tư khác nhau như triển khai vốn từ các quỹ thành lập, quỹ tư nhân, quỹ tín thác (REITs), chủ đầu cơ và nhu cầu mở rộng thị phần. Bên cạnh đó, những tập đoàn Việt Nam cũng đang tích cực kiếm tìm thời cơ mở rộng quy mô qua M&A.
JLL thông tin, hình thức phổ biến mà hầu hết NĐT nước ngoài ưa thích là thâu tóm phần đông cổ phần của tổ chức để tham gia vào chiến lược phát triển Dự án. Ngoài ra, NĐT cũng với thể mua cổ phần dưới dạng góp vốn hoặc tậu 1 nửa số cổ phần để hợp tác đồng phát triển Công trình.
điển hình là Frasers Property đã ký thỏa thuận sắm lại cổ phần sở hữu điều kiện với tổ chức TNHH Bất Động Sản trằn Thái để nắm giữ 75% vốn trong Dự án nhà ở tại quận 2, TP HCM. Hay trường hợp CRE Asia đã đồng ý đầu cơ 30% vốn mở mang vào SembCorp Infra Services, Sembcorp Development giữ 70% còn lại. Như vậy, Tập đoàn Nam Long tiếp tục cộng tác với đối tác Nhật Bản trong một thương vụ liên doanh 50 - 50 nhằm lớn mạnh các Dự án nhà ở của Nam Long.
dù thế, JLL thẩm định một thương vụ M&A thường nhật mất 3 - 6 tháng để hoàn thành, giai đoạn này thường bị trì hoãn và kéo dài tới cả năm, thậm chí là 2 hoặc ba năm.
nguồn cội là do việc tìm kiếm nguồn cung BĐS thích hợp sở hữu nhu cầu của các NĐT lớn tại thị trường đang phát triển mang chỉ số sáng tỏ kém và thiếu thông tin như Việt Nam là ko thuận lợi. Chưa nhắc, khoảng bí quyết giữa giá thành đề ra trong khoảng bên bán và chi phí mong muốn của bên tậu cũng khiến cho thời kỳ thương lượng kéo dài. Khoảng cách này là do sự khác nhau trong quan điểm về thị phần, mức kỳ vọng phát triển nguồn vốn và tiềm năng lợi nhuận, thường việc định giá và hy vọng của bên bán bị phóng đại so mang giá trị thật.
tuy nhiên, nguồn cầu vượt quá cung cũng là duyên do làm cho giá tăng chóng mặt. Các Dự án đạt chuẩn tại những khu BĐS hot như phía Đông và Nam TP HCM như Khu thành thị mới Thủ Thiêm, thị xã 2, thị xã 9 và huyện 7 hoặc khu trọng tâm vốn đầu tư của thị xã một càng ngày càng khan hãn hữu. Điều này khiến NĐT ngoại ko chỉ vướng mắc sở hữu các bên địa phương mang kỳ vọng giá cao, mà còn phải đối mặt có sức ép khó khăn từ những NĐT khác sở hữu khả năng đẩy giá lên cao.
Trong một số trường hợp, bên mua với thể đề nghị chuyển giao Công trình thay vì chuyển giao công ty để hạn chế rủi ro ẩn mình trong Công trình, đặc biệt là những tổ chức sở hữu lịch sử hoạt động trong tương lai. NĐT cần đề xuất thẩm định kỹ lưỡng cả về tài sản lẫn công tác quản trị về mọi góc cạnh bao gồm pháp lý, tài chính và thuế trước khi ký kết ký hợp đồng sắm bán và ràng buộc.
rốt cuộc, danh sách dài các đề nghị cần phải được thỏa mãn, hệ thống thuế hoặc sự thiếu hụt các quy định cũng khiến cho quá trình thương lượng kéo dài và đẩy giá tiền thực hiện đàm phán tăng cao. Trong phổ quát trường hợp, thương lượng thất bại vì các đối tác chẳng thể đi đến ký hợp đồng ở quá trình kết thúc mặc dầu đã bỏ ra hơi rộng rãi thời gian và nguồn lực trong khoảng đầy đủ các bên can hệ.
Bà Khanh Nguyễn giám định, do sự thiếu minh bạch trên thị phần, lựa chọn các tổ chức niêm yết sẽ với lợi hơn cho cả hai bên do những công ty này mang lý lịch minh bạch và trạng thái tài chính, pháp lý dễ tiếp cận. Về phía NĐT, họ phải là những người với uy tín, hiểu bản chất thị phần và sẵn sàng ưng ý rủi ro và với kỳ vọng hợp lý về lợi tức đầu cơ.
JLL khuyến nghị NĐT ngoại cần thẩm định cẩn thận để xác định phần đông những rủi ro tiềm ẩn. Không những thế, sự khác biệt văn hóa đôi khi cũng trở thành rào cản lớn, NĐT ngoại cũng cần linh hoạt, kiên nhẫn và kiên trì trong suốt giai đoạn đàm phán. Thời kỳ thương thảo những thương lượng đầu là tiền đề cho các thương vụ tiếp theo, thành ra cần nhiều thời kì và công sức hơn cho tới lúc mang sự tin tưởng giữa các đối tác. Tỉ dụ điển hình là Nishi Nippon Railroad đã đầu cơ Công trình khu dân cư thứ 5 của họ mang tập đoàn Nam Long; hay trường hợp Creed Group và An Gia Investment.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét